Wonen en Stedelijke ontwikkeling

In Nijmegen wordt per jaar voor circa 750 miljoen euro aan bestaande woningen verkocht door particulieren (geen nieuwbouwkoop dus en geen grote beleggerstransacties). In aantal transacties varieert het van 1.200 in slechte tijden tot 2.400 wanneer er veel animo is om te kopen en er aanbod beschikbaar is.
Na het herstel op de woningmarkt 10 jaar geleden, zagen we het aanbod aan bestaande koopwoningen in hoog tempo opdrogen. De marktratio (aantal transacties in elk kwartaal als percentage van het aantal aangeboden woningen) loopt daardoor op van rond 20% naar vrijwel 100%.  Of anders gezegd van kiezen uit vijf woningen per koper naar ongeveer één woning per koper.
In het afgelopen halfjaar is er sprake van een omslag op de woningmarkt. Gedaald vertrouwen en hogere rente werken uiteindelijk toch door. De prijzen zijn nog steeds hoog, maar dalen wel. Het aanbod is regionaal in het eerste kwartaal van 2023 verdubbeld ten opzichte van een jaar eerder. Het aantal transacties vertoont geen opvallende stijging of daling. Mogelijk dat eerder sprake was van beperkt aanbod als remmende factor en nu van beperkt vertrouwen en financieringsmogelijkheden.

Figuur: Aanbod, transacties, bestaande koopmarkt Nijmegen. Bron: woningmarktcijfers.nl , Waarstaatjegemeente.nl; na februari 2021 geen aanbodgegevens.

Door de verkrappende markt steeg de gemiddelde transactieprijs. Daarbij volgt Nijmegen het landelijk gemiddelde, maar is steeds wel nog circa 4% goedkoper. Vergeleken met de kennissteden is Nijmegen juist 6% duurder. Rond 2020 begint de lijn in Nijmegen wat te "zwabberen". In de aanloop naar het begin van de coronacrisis in 2020 is de stijging bovennormaal en komt de gemiddelde prijs boven het landelijk gemiddelde uit. Daarna zakt de lijn in. Mogelijk dat veranderingen in de overdrachtsbelasting (voor starters per 1-1-2021 naar 0% en voor beleggers naar 8%) heeft geleid tot het naar voren halen of juist uitstellen van transactiedata. Daarnaast is de natuurlijke variatie in getallen in een klein gebied altijd intenser dan in grote gebieden en zijn gemiddelden gevoelig voor extreme prijsuitschieters in de set aan transacties.
Uiteindelijk gaan de prijzen in zowel Nijmegen als Nederland in de tweede helft van 2022 dalen, na bijna 10 jaar stijging.

Figuur: Gemiddelde woningprijzen bestaande koopwoningen Nijmegen en Nederland per kwartaal.
Bron: Woningmarktcijfers.nl (op basis van kadaster-gegevens).

Over hele jaren gezien in de volgende figuur, wordt het aantal onderliggende waarnemingen in Nijmegen groter en daarmee minder gevoelig voor uitschieters. Dan is te zien dat Nijmegen het landelijke groeipad op een kleine afstand volgt. Ten opzichte van het gemiddelde van de vergelijkingssteden, is Nijmegen juist weer een wat duurdere koopstad.

Figuur: Gemiddelde verkoopprijzen bestaande koopwoningen, Nijmegen, vergelijkingssteden en Nederland;
Bron: CBS/Kadaster.

De markt van bestaande koopwoningen van particulieren heeft in de afgelopen jaren in de aandacht gestaan vanwege de rol van beleggers die woningen opkochten (of aanhielden) voor de verhuur. Ook in Nijmegen nam het aandeel van deze groep toe tot 12% van de woningvoorraad begin 2023 (bron: Kadaster 2023). In de aankooptransacties van bestaande koopwoningen  is echter in 2021 en 2022 sprake van een halvering van het aandeel van vooral de particuliere investeerders ten opzichte van de jaren daarvoor (2018-2020: 9%, 2021-2022: 4%). Koopstarters zien hun aandeel in 2021 en 2022 in de aankoop van bestaande koopwoningen van particulieren groeien (van ca. 32% in 2018-2020 naar 44% in 2021-2022).